L’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 propose de limiter les avantages fiscaux des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) en réintroduisant les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
Cette mesure cherche à « rectifier une spécificité du régime fiscal » du LMNP et pourrait avoir des impacts significatifs sur la fiscalité des propriétaires bailleurs. Quels sont les détails de ce projet de réforme ? Comment affecterait-t-elle les loueurs en meublé ? Le Groupe FGC analyse les enjeux et les répercussions de cette évolution fiscale prévue dans le projet de loi de finances 2025.
Préalablement, rappelons que le statut de loueur en meublé professionnel est attribué aux personnes répondant aux deux conditions cumulatives suivantes : les revenus annuels issus de cette activité pour l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €, et ces revenus doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (CGI art. 155, IV).
PLF 2025 : Modification du calcul de la plus-value pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)
Le Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit une réforme majeure pour les investisseurs en LMNP, avec l’intégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente d’un bien. Ce changement, impliquant l’ajout d’un alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts, supprimerait l’avantage fiscal actuel pour les amortissements en cas de revente, rapprochant ainsi le régime fiscal des LMNP de celui des autres investissements immobiliers.
Notons que cette mesure exclurait toutefois les amortissements liés aux dépenses incluses dans le calcul de l’impôt sur le revenu, selon l’article 150 VB, II-4° du CGI. Cela concerne les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, engagées par le vendeur et réalisées par une entreprise après l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble, dès lors qu’elles ne relèvent pas des dépenses locatives.
L’objectif affiché par le législateur est de « corriger une spécificité du régime de location meublée non professionnelle (LMNP) qui contribue aux tensions sur le marché locatif », en visant spécifiquement les locations de courte durée dans les zones métropolitaines et touristiques où l’expansion d’offres de type Airbnb réduit l’accès au logement longue durée.
Comparaison LMNP 2024 vs PLF 2025
Actuellement, les loueurs LMNP optant pour le régime réel peuvent déduire des amortissements, ce qui réduit leur base imposable et exclut les amortissements déduits du calcul de la plus-value lors de la vente. En 2025, si le PLF est adopté, les amortissements précédemment déduits seraient intégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition à la revente, avec un taux d’imposition de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Nous vous proposons un exemple concret :
Pour un bien acheté 250 000 € et revendu 300 000 €, avec des amortissements de 50 000 €, la plus-value imposable serait aujourd’hui de 50 000 €. Avec la réforme proposée, elle passerait à 100 000 €, car les amortissements déduits seraient réintégrés. La charge fiscale à la revente en serait donc alourdie, diminuant l’attractivité du statut LMNP.
Conséquences pour les investisseurs
Cette réforme, si elle est adoptée, pourrait réduire la rentabilité des investissements LMNP et nécessiter une adaptation des stratégies fiscales pour les investisseurs comptant sur la revente pour optimiser leurs rendements. Les propriétaires bailleurs devront probablement réévaluer leur planification patrimoniale pour anticiper ces nouvelles dispositions.
Malgré cette proposition, l’impact sur les investisseurs axés sur le long terme resterait relativement limité. En effet, le régime des plus-values pour les particuliers prévoit des abattements progressifs selon la durée de détention, conformément à l’article 150 VC du Code général des impôts.
Après 22 ans de détention, les bailleurs de biens meublés sont totalement exonérés d’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, des prélèvements sociaux. Ainsi, les loueurs qui conservent leurs biens sur une longue durée pourraient ne pas être affectés par cette réforme.
De plus, les règles de donation et de succession excluent l’application de la plus-value, et une grande partie des biens étant transmis à des héritiers, cela réduit davantage l’impact potentiel de cette mesure.
L’article 24 du projet de loi ne fournit pas d’informations sur les modalités d’entrée en vigueur de cette mesure. Néanmoins, l’exposé des motifs indique qu’elle s’appliquerait aux plus-values des cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025.
Il convient de souligner que le PLF 2025 est encore à un stade préliminaire. Le texte pourrait subir des modifications avant son adoption finale, surtout que certains parlementaires ont déjà exprimé des réserves quant à cette mesure, suggérant de la limiter aux locations meublées de courte durée, comme celles proposées par AirBnb.
Vous avez besoin d’approfondissement sur les aspects fiscaux de la location meublée non professionnelle? Vous souhaitez faire le point sur votre situation? Les collaborateurs du Groupe FGC sont ravis de répondre à vos questions!
