Toute société immobilière peut opter pour l’IS (impôt sur les sociétés). Elle perd alors sa transparence fiscale.
En optant pour l’IS, les résultats de la SCI ne sont plus imposés entre les mains des associés en fonction leur situation fiscale respective mais sont imposés à l’IS (15 % jusqu’à 38 120 €, puis 26.5 % au-delà) au sein-même de la SCI qui sera redevable de l’impôt sur les sociétés.
Le passage à l’IS est souvent opéré pour les motifs suivants :
- Volonté de ne pas être imposé au titre des revenus fonciers en tant que personne physique ;
- Capacité et volonté des associés de ne pas appréhender les résultats réalisés par la SCI et de laisser ainsi en réserves les résultats à des fins de capitalisation ou de financement de projets futurs ;
- Volonté d’atténuer, du moins au départ, la fiscalité du montage en bénéficiant des règles de calcul de l’IS (possibilité de prendre en compte la déduction liée à l’amortissement des immeubles).
Néanmoins, au regard de notre expérience le choix de l’IS doit s’arbitrer en tenant compte de certaines contraintes et réserves. Le choix de l’IS impacte de manière inéluctable la fiscalité du dénouement de l’opération. En effet, notamment lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCI à l’IS, il faudra tenir compte des éléments suivants :
- Taxation de la plus-value réalisée à l’IS;
- Le calcul de la plus-value sera majoré des amortissements pratiqués antérieurement (Plus-value imposable à l’IS = Prix de vente – Valeur nette comptable) ;
- Aucun abattement de la plus-value pour durée de détention, à l’inverse d’une SCI à l’IR ;
- Impossibilité, pour les associés, de percevoir les fruits de cette cession sans passer par une distribution de dividendes elle-même taxable ;
- Comptabilité plus complexe et formalités fiscales plus contraignantes ;
- Complexité du calcul des dotations aux amortissements, souvent remises une question par l’administration fiscale (choix d’une méthode par composant);
- Application de la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) au taux de 2.50 % du montant des loyers bruts encaissés par la SCI (sauf si la SCI est assujettie à la TVA).
L’option pour l’IS est, depuis 2019, révocable dans les 5 ans de sa prise d’effet. A défaut de révocation dans ce délai, elle devient définitive. D’un point de vue pratique, l’option est exercée par une notification écrite adressée au SIE compétent et doit être signée dans les conditions prévues dans les statuts de la SCI.
La notification d’option pour l’IS doit indiquer :
- La désignation de la société et l’adresse du siège social ;
- Les nom, prénom et adresse de chacun des associés ;
- La répartition du capital social entre les intéressés.
Le passage à l’IS est assimilé par l’administration fiscale à une cessation d’activité. L’option entraîne donc, par principe, l’imposition immédiate des revenus non encore imposés et des plus-values latentes (article 202 ter, II du CGI).
Néanmoins, il est courant de déroger à l’imposition des plus-values latentes à condition de reprendre, dans le bilan d’ouverture du premier exercice d’assujettissement à l’IS, l’ensemble des éléments du patrimoine de la SCI en faisant apparaître distinctement leur valeur d’origine, d’une part, et les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si la SCI avait été soumise à l’IS depuis sa création, d’autre part.
A l’inverse, si les associés de la SCI acceptent l’imposition immédiate des plus-values latentes, la SCI pourra débuter l’amortissement de ses immeubles sur la base de leur valeur vénale au jour du passage à l’IS.
Au final, après confrontation des avantages et des inconvénients de la SCI à l’IS, il semble évident que l’option pour l’IS est une décision qui doit être prise en connaissance de cause, après avoir identifié et si possible chiffré les impacts fiscaux liés à cette option.
Nos avocats et experts-comptables sont à votre écoute pour étudier les opportunités de passage à l’IS, en évaluer la pertinence et enfin procéder aux formalités nécessaires.
Rédaction commune :
Sara DRAY, Avocate
Aurélien GUEURY, Expert-comptable associé
